从零开始买首套房实践笔记

0x00 前言

今年做了一件以前一直觉得离自己很远的事情：买房。

在真正开始看房之前，我很少关注房价走势。大概知道每年是涨了还是跌了，但具体涨跌多少、哪个板块强、哪个板块弱，我并没有花太多心思跟踪。

不是因为我完全没有买房想法，而是买房这件事一直没有到必须落地的程度。

直到今年两会释放出一个信号：全年房地产市场基调被定为“着力稳定房地产市场”，楼市调控逻辑已经从前几年的“应急式托底救市”，逐渐转向“常态化稳市”。核心目标不再是让房价重新回到过去那种单边上涨，而是通过控增量、去库存、优供给等手段，让价格、成交和预期整体平稳下来。

基于这些信号，我自己的判断是：2026 年的房价大概率已经触底。

国家队既然下场，我也就开始认真考虑两个问题：要不要在今年买，以及在哪里买。

0x10 购房契机

其实也没有什么戏剧性的契机，只是觉得时机到了，差不多该开始筹备退休养老的问题了。

既然不是炒房，我也不需要像炒房者那样紧盯楼价行情；遇到合适的就买，主打一个随缘。

我从小在 X 市长大，许多亲朋好友也定居于此。考虑到落叶归根，X 市自然就成了我的首选。

而且 X 市毗邻多个亲友工作地和父母老家，不论是作为逢年过节的家庭聚会枢纽，还是作为照应年迈父母的临时跳板，都是天选之地。

但由于平常上班比较忙，年后我便请父母先在 X 市随缘物色楼盘，替我淘汰一批明显不合适的房源，剩下的再由我去实地挑选。

除此之外，我还在等两个结果：

• 等今年两会结果，影响楼市的关键因素
• 等行业调整风向，影响我未来是否能稳定供房

事实证明，这段等待是值得的。26 年楼市总基调就是止跌扶稳，国家对刚需住房的政策倾斜力度前所未有的大，我相当于是在最低位买入了。

不少人以为在哪里工作，就必须在哪里买房，其实不尽然。有一条退休政策是：在参保地缴满社保 10 年，即可在参保地退休，却不必定居在参保地。

0x20 购房前准备

0x21 明确需求 + 海选

最初我并不知道什么户型适合自己，也没有太多时间去看房。

于是，我先根据自己的想法列出几个意向条件：

• 至少四房，两间改造工作室，用于夫妻居家办公
• 不高不低的楼层，最好大平层（小时候的梦想）
• 近医院、公园、地铁

受限于时间，海选基本全权委托给了父母，我偶尔也通过视频间接看房。筛选到最后，大致满足条件的只剩下 3 个候选户型：

户型	面积	报价
四房一厅	170 平	283 万
四房一厅	163 平	276 万
四房一厅	138 平	237 万

0x22 风险评估 + 明确预算

第一次看到这些有零有整的面积数字，我其实很不解。

后来我才知道，地产商在设计房屋面积时，通常会参考几道常见的分水岭：

• 90 平以内：偏小户型刚需住宅，一般两到三房
• 120-139 平：改善户型，一般三到四房，勉强能做四房（不过四个房间的面积会切得很稀碎）
• 140-179 平：大户型，以四房为主，接近大平层的体验，同时避开高档税费
• 180 平以上：豪宅户型，也就是大平层，但税费会提高一个档次

由此看来，至少要 140 平才能匹配我的需求。换句话说，在 X 市能够满足我需求的房子，总价大约在 300 万。

然而，当时的我对于自己能否承担这个价位的房贷、其中的风险究竟有多高，还没有一个量化的认知。

我最担心的无非是断供：假设在付完首付后马上失业，这种极端情况下，断供的风险究竟有多高？

于是，我把自己的经济状况和房价告诉 AI（推荐元宝/DeepSeek），让它进行了多轮压力测算。经过反复推演，我逐渐厘清了几个关键问题：

1. 首付不是越高越安全： 分别按 15%、20% 和 30% 测算，除了比较月供，更重要的是看付完首付和税费后还能留下多少应急现金。在月供可承受的前提下，首付应尽可能低，优先保住流动性。
2. 尽量用足公积金杠杆： 组合贷要把公积金贷和商贷按各自的额度、利率和月供分开计算；能用低息公积金覆盖的部分尽量用满，其余再走商贷。
3. 月供必须按税后现金流评估： 工资是税前收入，还要扣除社保、公积金和个税。算出的月供不但要覆盖日常生活，还得给未来的不确定性留出空间。
4. 提前还款要先确定目标： 一旦计划要提前还款，应选择等额本金的还款方式，优先偿还利率更高的商贷，而且最好选择降低月供而不是缩短期限（极限做到月供几块钱、享受二十年的专项附加扣除政策）。
5. 压力测试必须按最坏情况计算： 假设买完房立刻失业，工资、公积金缴存和奖金同时归零，提前还款计划暂停，短期靠现有备用金继续覆盖月供和生活开支。

这轮测算真正有价值的，并不是 AI 最后报出的“风险很低”，而是它把“断供”这个模糊的概念，拆成了首付、税费、月供、流动资金和失业备用金几组可以逐项核对的数字。

经过这番测算，我也终于对自己的财务情况有了基本认知：总价 300 万左右的房子，在我的承受范围内。

0x30 现场看房

有些问题仅凭视频很难看出来。既然已经挑出 3 个候选户型，我便决定趁周末去实地考察一下。

虽然没打算当天下定，但为了防止自己一时冲动，出发前我还是到小某书找了一份全流程和避坑指引，权当给自己做些心理建设：

这份流程非常详细，但事实上我走下来，不需要严格按照图中的步骤推进。真正需要盯住的是房源、合同、备案、贷款分别处于什么状态，下一步应该采取什么行动。

随后，我又查了一遍 X 市的公积金政策，包括异地购房的杠杆、公贷上限等；此外还了解了地段、周边信息，以及小区业主有没有在网上吐槽等情况。

总之，先让自己心中有数，避免到了售楼部以后被置业顾问带偏。

亲友团认识某壳中介，各个楼盘的售楼部也是由他带我们过去的，因此开发商资质方面，我倒不用太担心。

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一开始看的是 163 平和 138 平的户型。驻场置业顾问循例介绍了周边资源、学校、医院、市场、休闲娱乐，以及小区管理、福利和环境等。听了半个小时后，他终于肯带我上去看房了。

到了样板房才发现，果然有些情况是视频里看不出来的。

虽然面积听上去很大，但是设计出来的实用空间并不够。最小的房间甚至只有 6 平（还要带飘窗），作为工作室也完全不够用。

通风倒是没有问题，但在这样的空间里待久了，仍会让人感到一种莫名的压抑。

置业顾问解释说，房子只能按新规设计的户型交付；如果觉得空间太小，可以在交房后敲掉部分房间，扩大空间。

随后，置业顾问又带我们去看了采用类似改造思路的创意设计样板间：

看得出来，这套样板间打通了阳台并做了封窗处理，同时也拆掉了客厅旁边房间的墙，改用屏风来增强空间感。

整体比较像近两年流行的日式侘寂风，走的是极简装修 + 轻奢路线。

不过，总体性价比还是太低。房子本来就是精装交付，如果照此改造，相当于要重新装修一遍，硬装改动太大，我很难接受。

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两个户型看完后，置业顾问询问了我大致的财务状况和贷款模式，并在现场计算报价。

报价和之前大差不差。再加上空间设计不合意，我当场下定的意愿并不强，于是转战下一个楼盘。

这次看的是一梯一户的 170 平大户型。样板房采用意式现代风，豪宅体验感拉满；没有了之前 163 平户型的压抑，进屋的第一感受就是通透、舒适。

两个套间已经足够大，客房通过连通阳台增强了空间感，书房大小适中、足够使用，整体满足了我对四房的诉求（可以改出两个工作室）。

不过，软装样板房的设计往往会放大空间感。为了排除这种影响，我又去看了硬装样板间。

没有软装遮掩后，可以明显看到客厅和餐厅一体成型，并连通厨房和大小阳台，房子本身的空间感就很充足。

交房后再简单打通阳台、做好封窗，就是一个大平层了。

这个户型的开间、动线和窗户位置都相当不错。

而且我挑中的楼层位于中层，整体的采光、朝向和噪声条件都是小区里最好的。

再加上周边配套有医院、学校、公园、食肆、地铁和商超，都是妥妥的加分项。

不过，真正让我下定决心的，并不只是这些可以逐项罗列的条件。自从踏进这套房子，我就感到一种莫名的、像回到家一样的舒适感 —— 我觉得这才是最重要的，说明这套房子跟我有缘。

0x40 议价

这套房的建筑面积为 170 平，标价 306 万，约 1.8 万/平方。

不过，置业顾问一开始就给出了几项可以叠加的优惠：

• 置业顾问本身有内部折扣：98 折
• 引荐我到售楼部的某壳中介有渠道折扣：99 折
• 新客户当天下定有活动折扣：98 折

三项折扣叠加后，房款总价降到了 291 万。

当月还有家电活动，花 1.5 万购买四大件，可以额外获得 97 折优惠，房款总价因此进一步降到了 283 万元。

乍一看，这些折扣力度很足，还没正式议价就先降了 23 万。

但怎么判断这是不是先升后降呢？商品房需要在当地住建部门登记价格并公示，通过小程序就可以查到。

住建部门会约束登记价格与实际价格之间的差距；如果相差 10% 以上，后续网签流程就会被卡住。

当时我在 X 市住建部门的房产小程序中查到，这套房的登记价格是 311 万，比现场 306 万的标价还高。这至少说明，我拿到的是一个相对真实的价格。

不过无论如何，这些主动送上的折扣都只是销售的烟幕弹，大部分人并没有意识到，在此基础上其实还能继续谈判。

接下来，才是真正以 283 万为起点的议价博弈。

0x41 第一轮议价

父母早在元旦时就来看过这套房，当时的置业顾问也是同一人。他答应，只要我在两周内过来，就可以为我保留元旦期间的活动折扣。

因此这一轮谈得很爽快：追加元旦活动折扣 99 折，房款降到了 280 万。

0x42 第二轮议价

亲友团比较有经验，随即又表示今天可以马上支付 10 万意向金锁房，让置业顾问再向上级申请一个折扣。

我也是后来才知到，销售口中的“最低价”，往往只是他当前权限内的最低价。如果买方给出明确的成交条件，触发特定关键词，例如“这个价格今天可以下定”，销售就可以以此为理由，向上级进一步申请折扣。

果不其然，很快又争取到他们领导权限内的 99 折，叠加后房款降到了 277 万。

0x43 第三轮议价

277 万在我看来已经可以接受，毕竟原价是 306 万。

但这次随行的亲友团中，有人跟售楼部高层有关系，知道还有进一步让价的空间，他直接给出了一口价：“再降 10 万。我知道你们内部其实还可以更低，之前我也跟你们买过几次房了，今天带 xxx 过来买，就给他一个好意头的价格吧。268 万，今天就下定。”

置业顾问看上去表现得有些为难，前后跑了几趟，又是打电话，又是开会的。

几番沟通后，对方让我签了一份优惠保密申请，最终才把价格敲定在 268 万：

其实对方能马上拿出一份格式申请表，已经就说明他们不是第一次遇到客户这样砍价，估计采用的是 “明面上控价、暗地里给优惠” 的操作。

0x44 实际需支付多少？

把整个议价过程概括一下：

• 初始标价 306 万
• 活动价格 283 万，让利 23 万
• 谈判价格 268 万，让利 15 万

也就是说，前后一共压价 38 万，单价从 1.8 万降到了 1.6 万/平方。

不过，268 万只是房款本身，房款之外还有几项费用需要额外支付：

• 契税：额外给税务局的，这套房子面积 > 140 平，系数是房款的 1.5% = 4 万
• 维修基金：额外给物业的，用于小区公共设施基金，与房屋实际面积相关，约 2.5 万
• 家电优惠：前面为了获得家电 97 折优惠，额外买了 1.5 万的四大件

换言之，实际需要支付的总额为 268 + 4 + 2.5 + 1.5 = 276 万。

这里也警示一下存款比较极限的同学，不要仅仅凑够首付就去买房：维修基金要在支付首付时一并缴纳，契税则要在交房时缴纳。这两项额外费用都不会体现在房款里，万一没有提前预留现金，临时再凑就很难了。

0x50 下定

协商好价格后，下一步就是确定付款模式和首付比例。

前面也提到过，我希望保留应急现金流，因此不会选择全款，而是走按揭模式。

虽然首套房的首付比例可以做到 15%，但申请公积金贷款的条件是首付比例至少为 20%，所以我也没有过多纠结，直接选择了 20%。

268 万的 20% 是 54 万。不过当天并不需要马上付清首付，因为售楼部还要准备合同，并预约律师和银行。

当天只需要支付 10 万定金，先把房源锁定。

定金本身也是房款的一部分，后续支付首付时扣除这 10 万即可。

但要注意，转账前必须核对地产商提供的账号是否为住建局监管账号。

监管账号可以让置业顾问提供，一般也会在当地住建部门的房地产小程序上公示，例如：

购房定金、首付、贷款都必须转入监管账号才能确保自身权益

确认是监管账号后，我签下认购书，并支付了 10 万定金。

售楼部还赠送了一张价值 10 万的车位代金券，据说交房后购买车位时可以抵扣 10 万。

支付定金后，还要注意拿回盖章的收据：

后续支付首付，以及公贷、商贷放款后，都记得索取盖章房款收据，用来证明开发商已经收到款项；而全款发票一般要到交房时才会开具。

0x60 贷款与草签

0x61 材料准备

正式签约之前，置业顾问通知我准备以下几份材料：

1. 公司盖章的收入证明（格式不限）
2. 公积金缴存证明（支付宝有入口）
3. 户口本原件
4. 身份证原件

又过了三四天，置业顾问通知我去草签。

但按照我之前了解的购房流程，支付首付时应该进行网签，只有在住建部门备案登记，才能确保房子不会被开发商二次售卖。

于是我直接向置业顾问确认。对方解释说，最终商谈的 268 万交易价低于他们在住建部门登记的 311 万售价，按要求需要先申请调价才能做网签；不过草签使用的就是网签格式合同，让我不必担心。

谨慎起见，我又跟 AI 确认了一下：从 311 万降到 268 万，实际降幅为 13.83%，已经超过 10%，先申请调价属于正常的流程操作：

而签约当天的流程分为两部分：

1. 上午与银行签约：确认贷款资格，并申请个人贷款
2. 下午与开发商签约：房屋买卖合同草签

0x62 贷款模式

办理贷款前，我需要先确认自己期望的贷款模式。房款总额为 268 万，支付 54 万首付后，还剩 214 万需要通过贷款解决。

公积金贷款利率比商贷利率低，因此我的原则是：优先用公贷覆盖房款余额，不足部分再走商贷。

同时，置业顾问告诉我，SZ公积金政策非常宽松，不需要额外审批流程，也不问使用渠道，可以直接提取 80% 到银行账户作为首付。入口位于支付宝 -> SZ公积金 -> 租房提取：

我想起 GZ公积金 账户里还有一些钱，但 GZ 政策要求买房后才能提取。因此，我顺便把 GZ公积金 全部转入 SZ，这样就可以通过 SZ公积金 一并提取：

而结合 X 市当地的公积金政策：

1. 个人公贷上限是 60 万：即余下 154 万只能走商贷
2. 公贷可以做 12 倍杠杆：即公积金账户留存至少 5 万就能申请 60 万公贷

因此，我最终确定办理 60 + 154 的组合贷：公积金账户保留 5 万，余下部分尽量取出，用于支付首付和其他购房费用。

0x63 贷款资格确认与申请

签约当天上午，置业顾问联系了合作银行的客户经理，到售楼部为我办理贷款申请。

因为申请的是组合贷，需要签名的银行文件很多，不过大致可以归结到以下几类。

资格审核：

1. 婚姻状况声明
2. 家庭住房实有套数声明
3. 公司盖章的收入证明
4. 公积金缴存证明

公贷申请：

1. 住房公积金贷款业务承诺书
2. 住房公积金个人住房贷款确认表 （借钱的）

商贷申请：

1. 个人消费贷款业务面谈申请表
2. 银行按揭贷款预审表
3. 消费贷款借据
4. 个人购房借款及担保合同 （借钱的）
5. 主债权合同及不动产抵押合同 （房子抵押给银行的）

可以明显看到，让我签的都是空白格式合同。

所谓的空白格式合同，是指在合同主体、标的、数量、价款、履行方式、违约责任等本应由双方当事人协商确定的主要条款处留有空白，一方当事人（通常是客户）在空白未填妥的状态下先行签字或盖章，将合同交由相对方或第三方事后填写、补正其余内容的合同文本及签约行为之合称。

这类格式合同通常由企业法务统一拟定。他们为了提高效率，几乎所有客户使用的合同条款都一样，基本没有修改余地，签署过程中的风险也因此大多由客户承担。

所以，签字时一定要注意留下证据，并做好相应的对抗措施：

1. 全程打开手机录音，并在录音开始时强调签署的是空白合同，最好坐在摄像头下
2. 逐字核对条款，确认双方的权益和责任是否对等，存在疑问要当场提出
3. 每一页都在签名前后用手机拍照，固定“签字时这里是空白”的证据，避免后续被偷偷篡改或增加不利条款
4. 一定要在骑缝处签名，避免抽页或插页

万一最终的合同条款与签名时协商的内容不一致，或者被补填了不利条款，都可以据此主张相关不利条款无效。

签完所有文件后，客户经理又让我确认电子版中的借款数额、总利息和每月还款金额：

• 贷款总额：268 万 - 54 万 = 214 万，其中公贷 60 万、商贷 154 万
• 贷款期限：30 年 = 360 个月
• 还款方式：等额本金
• 公积金利率：2.6%
• 商贷 LPR 利率：3.5% - 50BP = 3%
• 总利息：93 万
• 总还款：214 万 + 93 万 = 307 万
• 首月还款：11000 元
• 末月还款：6000 元

LPR（Loan Prime Rate，贷款市场报价利率），全国 20 家代表银行报价算出的市场基准利率，每月 20 日可能会变化，主要用于反映市场波动和政策调控。BP（Base Point，基点）贷款周期内固定不变，1 BP = 0.01%，负加点表示银行让利。

除了确认还款总额和还款计划，我还向客户经理确认：1 年后可以申请提前还款，届时在微信上联系她即可；提前还款无需支付违约金，还款金额也可以自由控制。

这也是我选择等额本金而非等额本息的原因：如果计划提前还款，选择等额本金所支付的利息相对更少。

签完合同后，我又到银行开了一个贷款账户。这个账户有两个作用：

1. 预存还款金额，每月到还款日时，会自动扣除公贷和商贷
2. 商贷放款后，会先到这个账户，然后自动划到开发商

公贷放款会直接从公积金账户划到开发商，不会走这个账户

至此，银行这条线需要我现场办理的事情基本完成。后续只需等待银行审批和放款，再拿回盖章合同即可。

0x64 草签与首付

有了上午的签约经验，下午草签时就熟练多了。因为面对的同样是格式合同，我照例打开录音、核对条款，并在签字前后拍照留证。

草签涉及 4 份主合同：

• 商品房买卖合同（预售）
• 商品房买卖合同 - 补充协议一
• 商品房买卖合同 - 补充协议二
• 商品停车位销售意向

重点看的条款：价格、付款方式、交付时间、面积误差、贷款失败、违约责任

签完主合同后，还需要签署委托合同，主要委托开发商、银行、律所和装修公司办理以下事项：

• 预购商品房预告登记
• 预购商品房抵押权预告登记
• 商品房转移登记
• 不动产抵押权预告转抵押登记
• 整理缴交契税资料
• 整理缴交物业维修基金资料
• 整理办理产权证资料、并代办产权证、并向登记机关代缴办证费用
• 交房前装修工程

其中，委托律所需要收取 750 元服务费。

其实除了装修需要交标以外，其他委托都可以不签；但异地购房如果全部自己跑会非常麻烦，来回交通费和时间成本都不止 750 元，也就没有必要瞎折腾了。

确认无误后，我支付了 44 万首付尾款，正式登记成为业主：

与定金一样，注意确认款项要转入监管账户

维修基金和契税则不在此时收取，开发商也提供了后续流程的指引文件：

• 维修基金：网签时收
• 契税：交房时收

到这里，草签流程算是完成了。但此时仍然只是开发商口头承诺为我锁定房源，真正能够保障房屋归属的，还是后续的网签。

0x70 网签与维修基金

大约三周后，开发商的签约室通知我去办理网签。

虽然签约室说草签使用的就是网签合同内容，但实际拿到后我发现，网签合同已经换了一个版本：每页都带有水印，排版也发生了一些变化。

因此，不能因为对方声称内容一样就疏忽大意，仍要谨慎确认以下几点：

1. 合同条款与上次草签一致
2. 没有任何留白，所有空白处都已填写内容；如无需填写该空白处已打 X
3. 签名前后拍照、骑缝签名避免换页

签字完成后，签约室又让我缴纳了维修基金。

房屋面积 = 公摊面积 + 套内实际面积， 维修基金一般是与套内实际面积相关的。

而 X 市的维修基金是 套内实际面积 x 175 元/平方，故约 2.5 万：

大约 1 小时后，X 市政务平台就发来短信，通知我合同已经录入系统。随后我又在小程序中查询房源信息，确认其状态为已签约：

注意确认短信的合同编号和网签的合同编号一致

不过，已签约只说明住建部门已经收到开发商递交的网签合同，此时合同尚未审核备案，开发商也还没有盖公章，所以整个合同流程仍未走完。

0x71 异地公积金缴存证明

又过了大约一周，银行内部系统应该已经查到房子完成网签，贷款业务也随之开始推进。

银行客户经理联系我补交两份材料：

1. 异地公积金查询授权
2. 公积金连续缴存证明

由于我在 SZ 上班、在 X 市买房，现在 X 市的住房公积金管理中心需要查询我的缴存状况，必须获得 SZ公积金管理中心 的授权。

授权在微信操作即可：

但当时系统似乎出了问题，即使完成授权也无法查询。

于是，我只能从 SZ公积金系统 中下载并打印了公积金缴存证明和近 5 年的连续缴存流水，签字画押后寄给银行：

到这里我也逐渐明白，银行和开发商是两条并行推进、又互相卡点的主线：银行办理贷款需要等待开发商完成网签，开发商的网签后续流程又要等待银行放款。如果当时没有花 750 元授权代办，我恐怕就要跑断腿了。

0x72 网签备案

果不其然，银行流程启动两天后，网签备案就完成了，开发商签约室随即通知我去领取网签合同：

然后在小程序中查询房源信息，确认其状态已经变成已备案：

至此，这套房才真正在住建部门完成锁定，开发商无法再将其二次出售给第三方。

0x80 贷款落地

时间又过去了两周，银行的两笔贷款申请终于相继批下来了。

0x81 公贷放款

最先放款的是 60 万公积金贷款。不过，这笔贷款在 SZ公积金系统 里查不到，需要切换到 X 市的公积金系统才能查询：

从公贷放款后，就要开始还房贷了，公贷和商贷是分开还的，从短信可知还款日在每月 15 号

由于公贷放款后会直接打入开发商的银行监管账户，因此放款后需要找开发商出具房款收据：

0x82 商贷放款

两天后，我收到短信：房子完成抵押登记，同时商贷也已经放款。

与公贷不同，154 万商贷会先打入之前在银行开通的贷款账户：

这里要注意，不要操作、甚至挪用这笔钱，也不需要自己转账给开发商

不到 5 分钟，这笔钱就被自动划扣到开发商的监管账号：

同样，也需要找开发商出具房款收据：

至此，开发商已经收到全部房款，我手上也拿到了 4 张房款收据：

• 首付定金 10 万
• 首付尾款 44 万
• 公贷房款 60 万
• 商贷房款 154 万

到了这一步，从法律层面上来说，已经可以要求开发商开具全款发票。

不过，我咨询置业顾问时，对方表示：全款发票会在交房后的两个月内开具，因为后续还要为业主统一代办房产证（不动产权证），届时需要用到全款发票。如果现在就拿走全款发票，交房后便只能自行办理房产证，整个过程前后可能需要半年。

考虑到我此前已经签署委托代办协议，并支付了 750 元服务费，便没有马上领取全款发票。

至于此时是否领取全款发票，主要取决于个人的风险接受程度。小某书上也有人拍视频去找开发商交涉，但我感觉没有这个必要。

这是因为预售商品房（期房）有一个特殊之处：在交房前，税务口径上通常将房款视为预收款。此时即使开发商开具发票，也只能先开不征税的增值税普通发票，并非真正意义上的最终全款发票。交房后，这张发票还要被收回，之后才能重新开具带税率的正式全款发票，这也是主流的合规做法。

0x90 领取组合贷合同

又过了一个月，银行经理通知我去领取已经盖章的组合贷合同：

拿到合同后，与核对网签合同一样，只需确认银行后续补填的内容与此前约定一致即可。

0xA0 月供还款

实际上，等上述流程全部走完时，我已经还了两个月的月供了：

从交易流水中可以看出：

• 商贷和公贷是分开还款的
• 公贷每月还款都会比上月少一点，主要是因为贷款本金减少后，利息也随之降低
• 商贷中的本金和利息又是分开还款的：本金固定不变，利息比上月少一点

这些流水也直观体现了等额本金的特点。网上一度流传“房贷前十几年都在还利息、帮银行打工”的说法，其实是一种纯粹由心理错位造成的谣言 —— 本金其实从第一个月就已经开始偿还。

建议预存多几个月的金额到贷款账户以便自动扣款，降低意外断供风险

0xF0 写在最后

写到这里，整个买房流程已经记录得七七八八了。

目前还剩下几件待办事项：

• 开发商交房验收
• 缴纳契税
• 办理房产证
• 还清银行贷款
• 买车位

等这些事项陆续完成后，我也会一一记录下来，供跟我一样第一次买房的新手参考。

回头再看，买房流程虽然烦琐，但只要把每个节点拆开，确认自己当下处于什么状态、接下来要做什么，也就没有一开始想象中那么困难了。